Een huurder die niet betaalt, overlast veroorzaakt of afspraken niet nakomt, kan veel frustratie en stress geven. Misschien wil je dat de huurder zo snel mogelijk vertrekt. Toch mag je een huurder niet zomaar uit de woning zetten. In Nederland hebben huurders namelijk huurbescherming.
Dat betekent niet dat je niets kunt doen. Wel moet je zorgvuldig handelen. Wil je dat de huurder vertrekt vanwege huurachterstand, overlast of schade? Dan moet je meestal naar de rechter.
Wat kun je als verhuurder zelf doen?
Begin met een duidelijke schriftelijke reactie aan de huurder. Leg uit wat er misgaat, wat je van de huurder verwacht en binnen welke termijn het probleem moet zijn opgelost.
Bij een huurachterstand kun je vragen om betaling van de openstaande huur. Bij overlast kun je vragen om direct te stoppen met het gedrag dat problemen veroorzaakt. Bij schade kun je vragen om herstel of vergoeding.
Zo geef je de huurder de kans om het probleem op te lossen. Dat is niet alleen redelijk, maar ook belangrijk als de zaak later bij de rechter komt. Je laat dan zien dat je als verhuurder zorgvuldig hebt gehandeld.
Waarom is een goed dossier belangrijk?
Lost de huurder het probleem niet op? Dan wordt bewijs steeds belangrijker. Je moet kunnen laten zien wat er precies speelt en welke stappen je al hebt gezet.
Bewaar daarom alles wat met het conflict te maken heeft, zoals:
- betaalherinneringen;
- aanmaningen;
- e-mails, brieven en berichten;
- foto’s van schade;
- klachten van buurtbewoners.
Bij overlast is het belangrijk dat duidelijk is wanneer de overlast plaatsvond, waaruit die bestond en wie er last van had. Bij huurachterstand moet duidelijk zijn welke bedragen openstaan en sinds wanneer.
Een goed dossier helpt om te onderbouwen waarom beëindiging van het huurcontract nodig is. Zonder duidelijk bewijs is het vaak lastig om de rechter daarvan te overtuigen.
Wanneer beslist de rechter over het huurcontract?
Als de huurder het probleem niet oplost, kun je naar de rechter stappen. Je vraagt de rechter dan meestal om het huurcontract te ontbinden en te bepalen dat de huurder de woning moet verlaten.
De rechter beoordeelt dan of de situatie ernstig genoeg is om het huurcontract te ontbinden.
Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn bij:
- een flinke huurachterstand;
- ernstige of langdurige overlast;
- schade aan de woning;
- illegale activiteiten in of vanuit de woning;
- het steeds opnieuw niet nakomen van afspraken uit het huurcontract.
De rechter kijkt altijd naar de hele situatie. Eén gemiste huurbetaling is meestal niet genoeg. Bij een huurachterstand van ongeveer drie maandtermijnen wordt de kans op beëindiging groter, maar ook dan hangt de uitkomst af van de omstandigheden.
Bij overlast kijkt de rechter vooral naar de ernst van de klachten, hoe lang de situatie al duurt en welk bewijs er is. Ook telt mee of jij de huurder duidelijk hebt aangesproken en de kans hebt gegeven om het probleem op te lossen.
Beslist de rechter dat het huurcontract eindigt? Dan kan de rechter ook bepalen dat de huurder de woning binnen een bepaalde termijn moet verlaten.
Let op: zet een huurder nooit zelf uit de woning
Ook als je denkt dat je gelijk hebt, mag je een huurder niet zelf uit de woning zetten. Je mag dus geen sloten vervangen, de toegang blokkeren of gas, water of elektriciteit afsluiten.
Doe je dat toch, dan kan de huurder schadevergoeding eisen. Ook kan dit nadelig zijn als de zaak later bij de rechter komt.
Vertrekt de huurder niet vrijwillig nadat de rechter heeft beslist dat hij de woning moet verlaten? Dan mag alleen een gerechtsdeurwaarder de woning laten ontruimen.
Hulp nodig bij problemen met je huurder?
Heb je te maken met huurachterstand, overlast of andere problemen met je huurder? Onze juridische adviseurs denken met je mee over je situatie en leggen uit welke stappen je kunt nemen. Als het nodig is, kunnen we je eventueel in contact brengen met een huurrechtadvocaat.
Bel ons direct op 088-6002807 (gebruikelijke belkosten) of vul ons contactformulier in.