Steeds vaker krijgen kopers de sleutel van hun nieuwe woning al vóór de overdracht bij de notaris. Bijvoorbeeld om alvast te klussen of spullen te verhuizen. Dit klinkt handig, maar kan juridische en fiscale gevolgen hebben. Gelukkig zijn de regels hierover per 1 januari 2025 aangepast.

Wat is een sleutelverklaring?

Als koper kun je met de verkoper afspreken dat je alvast de sleutels krijgt voordat de woning officieel van eigenaar wisselt bij de notaris. Dit wordt een sleutelverklaring genoemd. Hiermee mag je de woning al gebruiken, bijvoorbeeld om te schilderen of te verbouwen.

In zo’n verklaring leg je afspraken vast, zoals:

  • welke werkzaamheden je mag uitvoeren;
  • wie aansprakelijk is voor schade in deze periode;
  • wie de energiekosten en andere lasten betaalt;
  • of je een vergoeding betaalt voor het gebruik;
  • wat er gebeurt als de koop toch niet doorgaat.

Ook moet je rekening houden met de opstalverzekering en toestemming vragen aan de hypotheekbank van de verkoper. Die moet akkoord gaan met het gebruik van de woning door een ander.

Wat is er veranderd in 2025?

Voorheen kon de Belastingdienst vinden dat je met een sleutelverklaring al ‘economisch eigenaar’ van de woning werd. Dat betekende dat je al overdrachtsbelasting moest betalen, terwijl de woning nog niet officieel van jou was. In sommige gevallen kon dat zelfs leiden tot een hoger belastingtarief.

Sinds 1 januari 2025 is dat veranderd. De sleutelverklaring wordt niet meer gezien als economische eigendom, mits:

  • je de woning koopt als natuurlijk persoon;
  • je er zelf gaat wonen als hoofdverblijf;
  • de overdracht bij de notaris binnen zes maanden plaatsvindt;
  • je gebruikmaakt van het 2% tarief of de startersvrijstelling.

Wanneer krijg je vrijstelling van overdrachtsbelasting?

Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je in 2025 een woning van maximaal €525.000? Dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen, zolang je voldoet aan de voorwaarden:

  • Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt;
  • Je gaat zelf in de woning wonen (hoofdverblijf);
  • Je vult een verklaring in bij de notaris.
Let op:
Je mag maar één keer gebruikmaken van deze vrijstelling. Woon je er niet zelf, of gebruik je de woning als tweede huis of voor verhuur, dan geldt het hoge tarief van 10,4%. In 2026 wordt dat tarief mogelijk verlaagd naar 8%.

Let hierop bij een sleutelverklaring

Een sleutelverklaring lijkt onschuldig, maar kan grote gevolgen hebben. Maak daarom altijd duidelijke schriftelijke afspraken. Of nog beter: zorg dat de overdracht bij de notaris snel plaatsvindt. Is dat niet mogelijk? Regel dan in elk geval alles goed, zodat je achteraf niet voor verrassingen komt te staan.

Heb jij te maken met een sleutelverklaring? Onze juridische adviseurs denken met je mee. Bel ons direct op 088-6002807 (gebruikelijke belkosten) of vul ons contactformulier in.