Wie is er aansprakelijk voor verborgen gebreken?

29 jun, 2021 | Overig, Wonen
9,4
Klanten vertellen

787 beoordelingen

Hoera, je hebt een woning gekocht! Een feestelijk moment. Totdat je er echter komt dat de woning verborgen gebreken heeft. Zeker als het een ernstig gebrek is, zal je je als koper afvragen wie hiervoor aansprakelijk is. Wat zijn in zo’n situatie nou eigenlijk jouw rechten?

Conformiteitseis

Artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek zegt dat een in eigendom overgedragen woning de eigenschappen moet bezitten die een koper op grond van de koopovereenkomst mag verwachten. Dit wordt de ‘conformiteitseis’ genoemd.

Normaal gebruik

Wat mag jij dan precies als koper van een bestaande woning verwachten? Volgens de wet is dat in elk geval dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Dat wil zeggen dat een huis normaal kan worden bewoond. Voorbeelden waarbij dat niet het geval is, is bijvoorbeeld als de woning ernstige lekkages of verzakkingen vertoond of wanneer er onveilige situaties zijn.

Als de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, dan is in principe de verkopende partij aansprakelijk voor de gebreken die het normale gebruik van de woning verhinderen. Er is echter een aantal uitzonderingen voor gebreken die al bij de koper bekend waren en bekend hadden kunnen zijn.

De onderzoeksplicht van de koper

De koper heeft een onderzoeksplicht. Er wordt verwacht dat de koper de woning goed onderzoekt of laat onderzoeken, voordat hij tot de koop overgaat. Deze onderzoeksplicht weegt zwaarder naarmate de woning ouder is. De verkoper kan de koper niet verwijten dat hij niet aan zijn onderzoekplicht heeft voldaan, als hij op de hoogte was van het gebrek maar de koper hiervan niet op de hoogte heeft gesteld. Naast de onderzoeksplicht van de koper, is er namelijk ook een mededelingsplicht voor de verkoper. De mededelingsplicht weegt doorgaans zwaarder dan de onderzoeksplicht.

Afwijken van de wet

Wat in de wet is opgenomen over gebreken is niet dwingend. Dat wil zeggen dat koper en verkoper in de koopovereenkomst mogen afwijken van de wettelijke regels. In de praktijk gebeurt dit vaak. Vaak wordt voor de koopovereenkomst een standaard overeenkomst van de NVM of andere makelaar gebruikt. In die standaardcontracten komen doorgaans alle gebreken aan de woning voor rekening van de kopende partij.

Standaardovereenkomst

In standaardcontracten kunnen uitzonderingen worden gemaakt. Zo kan opgenomen worden dat de verkoper garandeert dat de woning alle eigenschappen heeft die nodig zijn om de woning normaal te kunnen gebruiken. Door een dergelijke bepaling op te nemen heeft de koper een sterke positie. De koper hoeft in dat geval niet aan de tonen dat de verkoper wist van het gebrek. De koper moet alleen aannemelijk maken dat het gebrek verborgen was bij de bezichtiging van de woning en dat het gebrek van dusdanig ernstige aard, dat het normaal gebruik van de woning verhindert.

Aansprakelijkheid uitsluiten

De meeste koopovereenkomsten bieden dus de standaard garantie, waarbij de verkopende partij het normaal gebruik garandeert. De koper mag, ongeacht wat er in de koopovereenkomst is opgenomen, normaal gebruik verwachten. Dit is wettelijk geregeld. Toch zijn er een aantal uitzonderingen op deze garantie. De belangrijkste uitsluitingsclausules zijn de ‘niet zelf bewoningsclause’ en de ‘ouderdomsclausule’.

Niet zelfbewoningsclausule

Als er een niet zelfbewoningsclause is opgenomen, dan betekent dat dat de verkoper stelt dat hij niet zelf in de woning heeft gewoond. Om die reden is hij niet op de hoogte van eventuele gebreken. Daarmee wordt zijn aansprakelijkheid hiervoor uitgesloten.

Ouderdomsclausule

Als er een ouderdomsclause is opgenomen dan betekent dit dat de verkoper vanwege de leeftijd van de woning niet aansprakelijk is voor bepaalde gebreken. Hierbij kun je denken aan gebreken aan een dak, de riolering, etc.

Let op: soms mag de verkoper geen beroep doen op de uitsluitingsclausules. Dit is het geval als de koper ter kwader trouw is geweest. Dit is bijvoorbeeld het geval als hij op de hoogte was van een gebrek maar dit moedwillig heeft verzwegen.

Minder ernstige gebreken

In de meeste gevallen is de verkoper aansprakelijk voor een verborgen gebrek wat zo ernstig is dat normaal gebruik van de woning wordt verhinderd. Hoe zit het dan met minder ernstige gebreken?

Vooral als de verkoper bepaalde kwaliteiten van de woning heeft toegezegd of wanneer hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden, dan is de verkoper aansprakelijk. Dit geldt ook als hij het gebrek moedwillig heeft verborgen. Hiervan kan sprake zijn als er bijvoorbeeld een wand voor een beschimmelde muur heeft geplaatst, of de rotte kozijnen heeft geschilderd.

Conclusie

In grote lijnen komt het erop neer dat de koper van een woning de verkoper aansprakelijk kan stellen voor verborgen gebreken als:

  • Het gebrek voor de koper niet zichtbaar of kenbaar was
  • Het gebrek het normale gebruik van de woning verhindert
  • Een door de koper beloofde eigenschap niet aanwezig is
  • De verkoper bij een minder ernstig gebrek zijn mededelingsplicht niet is nagekomen
  • De aansprakelijkheid van de verkoper niet is uitgesloten in de koopovereenkomst

Heb jij een te maken met verborgen gebreken na de aankoop van jouw woning? Neem dan gerust contact met ons op voor gratis juridisch advies!